SWU Stadtwerke Ulm/Neu-Ulm GmbH

SWU-Neubau führt zu mehr Effizienz

Einsparungen höher als Ausgaben für Miete

Mit dem geplanten Neubau auf dem Areal zwischen Karl- und Wilhelmstraße will die SWU in erster Linie effizienter werden. Die SWU wird das Vorhaben nicht in Eigenregie durchführen, sondern einem Investor übertragen, sobald die baurechtlichen Voraussetzungen für das Projekt geschaffen worden sind. Nach Fertigstellung wird die SWU Hauptmieter der neuen Gebäude sein und dort zahlreiche Abteilungen, die bisher über ganz Ulm verteilt sind, zusammenführen. Aber auch weitere Unternehmen, mit denen die SWU schon heute eng zusammenarbeitet, sollen dann in den Bürokomplex einziehen.



"Mit der derzeitigen Bürosituation ist es uns nicht möglich, die Abläufe im Unternehmen optimal zu gestalten. Das wird durch den Neubau sehr viel besser werden, so dass wir damit rechnen, dass die Effizienzsteigerungen und Einsparungen im Unterhalt der sieben noch bestehenden alten Häuser die künftigen Mietkosten mehr als aufwiegen werden", so SWU-Geschäftsführer Matthias Berz zu den Planungen.



Alte Struktur ineffizient



Das Herz der SWU schlägt nach wie vor in der Karlstraße 1, im so genannten Glaspalast. Dort sind die zentralen Abteilungen untergebracht, beispielsweise die Netzleitstelle, von der aus die Strom-, Gas-, Wasser- und Fernwärmenetze der SWU rund um die Uhr überwacht werden. Doch die Fläche dieses Gebäudes ist begrenzt. Deswegen begann die SWU schon vor mehr als zwölf Jahren, Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite zwischen Karl- und Wilhelmstraße dazuzukaufen und weitgehend als Büroräume zu nutzen. Ein zentrales Problem dabei war immer, dass diese Räume auf zahlreiche Gebäude verteilt und für eine moderne Ablauforganisation gänzlich ungeeignet waren, da hier lediglich frühere Wohnungen in Büros umgewandelt worden waren. "Wie wir aus der Sanierung des ehemaligen TÜV-Gebäudes lernen mussten, ist eine solche Maßnahme fast ebenso teuer wie ein Neubau. Gleichzeitig ist sie immer nur ein Kompromiss, der nicht alle Anforderungen, wie sie ein Unternehmen wie die SWU hat, erfüllt", so Matthias Berz. Deswegen fasste die SWU 2005 den Beschluss, die Raumprobleme mit einem Neubau endgültig zu lösen. Dies geschah auch im Einvernehmen mit der Stadt Ulm, die darin die Chance sah, dieses Areal, das ja ein wichtiges "Einfallstor" in die Stadt ist, städtebaulich aufzuwerten.



SWU nicht Eigentümer, sondern Mieter



Die Kosten für den Neubau werden nicht von der SWU aufgebracht, sondern von einem externen Investor, der den Komplex anschließend langfristig an die SWU vermieten wird. Die SWU muss also keine eigenen Mittel investieren. "Trotzdem können wir das Gebäude optimal an unsere Abläufe anpassen und so durch eine sehr viel effizientere Abwicklung bares Geld sparen", betont Berz. "Wenn wir auch in Zukunft wettbewerbsfähig sein wollen, müssen wir alle Mittel, die wir haben, in die Stärkung unserer Position investieren. Dazu gehören beispielsweise Investitionen in Kraftwerke, aber nicht in Immobilien".



"Wir haben durchaus Verständnis dafür, dass die Planung bei den Anwohnern zunächst für Aufregung gesorgt hat. Es hätte jedoch keinen Sinn ergeben, die Öffentlichkeit vor den Entscheidungsgremien, sprich: dem Bausausschuss, über unser Vorhaben zu informieren", betont Berz. Mit den Anwohnern soll deswegen in den weiteren Phasen des Genehmigungsverfahrens ein intensiver Dialog aufgebaut werden, um so den Bedenken Rechnung zu tragen.



Verfahren zum Bebauungsplan läuft



Am 26. September hat der Bauausschuss der Stadt Ulm in öffentlicher Sitzung der Annahme der vorgelegten Pläne zugestimmt und damit das Bebauungsplanverfahren eröffnet. Der Beschluss bestätigt, dass die Planungen geeignet sind, um einen "vorhabenbezogenen Bebauungsplan" zu erstellen. Bis November sollen die "Träger öffentlicher Belange" und auch die Anwohner zu den Bauplänen Stellung nehmen. Und bis Februar 2007, so das nächste Etappenziel, soll der Bebauungsplan in Form einer Satzung vom Gemeinderat beschlossen werden können. Mit diesem Schritt wäre die Voraussetzung dafür geschaffen, eine Baugenehmigung zu beantragen. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird die SWU einen Wettbewerb zur Suche des geeigneten Investors europaweit ausschreiben. Den formalen Bauantrag stellt die SWU. Der Investor übernimmt dann die Planung und die SWU-Grundstücke zwischen Karl- und Wilhelmstraße per Erbpachtvertrag.



Ausreichend Fläche auch für die Zukunft



Insgesamt bietet der Neubau zirka 7.500 Quadratmeter Bürofläche. Rund ein Drittel davon werden andere Mieter als die SWU nutzen. Für den Eigenbedarf an Büroraum bleiben rund 4.000 Quadratmeter (nach Abzug der Fläche für die Kantine, die vom Hauptgebäude in den Neubau umziehen wird). Diese neue Bürofläche reicht aus, um den Aufgabenzuwachs – sowohl den der zurückliegenden Jahre als auch den künftigen – räumlich bewältigen zu können und gleichzeitig Mitarbeiter, die aus Platzmangel beim Verkehrsbetrieb in der Bauhoferstraße untergebracht waren, zurückzuholen.



Markanter Punkt des Neubaus ist ein 53 Meter hoher Turm, der von der Karlstraße zurückversetzt auf Höhe des heutigen Gebäudes Hausnummer 11 stehen soll. An der Stelle des heutigen Eckhauses Karlstraße 9 soll ein offener Platz entstehen. Diese Gestaltung mit Turm und Platz ist ein Wunsch der Ulmer Stadtbildpfleger: Die Kreuzung Karlstraße/Neutorstraße, unmittelbar bei der Ludwig-Erhard-Brücke gelegen, gilt als eines der Eingangstore Ulms und wartet schon länger auf eine städtebauliche Aufwertung. Auf der Westseite des Turms gelangen Besucher in den neuen Gebäudekomplex, der sich dem Turm anschließt. Vorgesehen sind zwei Gebäudeteile. Nach Osten, zur Bessererstraße hin, blickt ein viergeschossiges Gebäude, dessen Erdgeschoss die künftige Kantine einnehmen wird. Zur Neutorstraße hin, also mit Blickrichtung SWU-Glashaus, ist ein fünfgeschossiges Gebäude geplant, das durch zwei begrünte Innenhöfe gegliedert wird. Die beiden Gebäudeflügel "West" (also zur Neutorstraße hin) und "Ost" (Blickrichtung Bessererstraße) sind durch eine so genannte Erschließungsachse miteinander verbunden. Aus der Vogelperspektive betrachtet, hat der gesamte Baukörper die Form eines Schlüsselbarts.



Unter der Kantine im neuen Gebäudeflügel Ost ist eine eingeschossige Tiefgarage für zirka 70 Pkw vorgesehen. Ein zweites Untergeschoss ist nicht geplant, denn dieses müsste im Grundwasserbereich gebaut werden, was zu teuer wäre. Die Garagenzufahrt befindet sich in der Wilhelmstraße. Dort sind auf dem SWU-eigenen Gelände weitere, vorübergehende Parkplätze vorgesehen. Wenn dieses Gelände zur Bahn hin entwickelt werden kann, soll dort ein Parkhaus errichtet

werden.



Autor: Uwe Pagel